28. August 2013

Bezahlbare Mieten sichern, Verdrängung verhindern

Aktuelle Stunde in der BVV Pankow auf Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen

Cornelius Bechtler (Vorsitzender der bündnisgrünen BVV-Fraktion)

Kein anderes Thema beschäftigt uns so anhaltend und intensiv wie das Thema Wohnen und bezahlbare Mieten. Die Wohnungsumwandlung in den attraktiven Altbauquartieren – bei uns insbesondere im Prenzlauer Berg – hat schon in den letzten Jahren erheblich zu Verdrängung geführt. Zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen Mitte und Ende der 90er Jahre glaubte man insbesondere in Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte und Kreuzberg ein wirksames Instrument zu Verfügung zu haben: Die Mietobergrenzen. In Berlin betraf dies 22 Sanierungsgebiete mit mehr als 80.000 Wohnungen. Das Bundesverwaltungsgericht hatte 2006 Mietobergrenzen als unzulässig erklärt, die erlassen wurden, um die Bewohnerinnen und Bewohner wirksam vor Verdrängung zu schützen.

Seitdem hat ein Umwandlungsprozess stattgefunden. Kapitalgesellschaften haben Häuser, teilweise sogar ganze Blocks aufgekauft, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese dann teuer verkauft. Die neuen Eigentümer_innen, die meist nicht selber dort wohnen, müssen nun die Wohnung refinanzieren und verlangen eine entsprechende Miete. Diesen Umwandlungsprozess gilt es zu stoppen, um eine weitere Verdrängung der Mieterinnen und Mieter in den Altbauquartieren zu verhindern. Dabei müssen wir die Situation in anderen Großstädten wie Paris oder London vor Augen haben: Wohnraum im Stadtzentrum ist dort extrem teuer. Selbst der Mittelstand kann sich das Wohnen dort nicht mehr leisten. Ärmere Menschen und Familien wurden großflächig verdrängt. Wir wollen den Verdrängungsprozess in Pankow endlich stoppen und müssen dabei dämpfend auf die Mietpreisentwicklung einwirken.

Das Bezirksamt hat in enger Abstimmung mit der Bezirksverordnetenversammlung die Kriterien für die sozialen Erhaltungsgebiete rechtssicher überarbeitet. Damit setzen wir in den Erhaltungsgebieten in Prenzlauer Berg, Pankow und Weißensee die Instrumente ein, die der Bezirk zur Verfügung hat. Grundrissänderungen stehen unter einem Genehmigungsvorbehalt. Luxussanierungen sind ausgeschlossen. Das Instrument der sozialen Erhaltungsgebiete kommt jedoch schnell an seine Grenzen. Gerade in Gebäuden mit höherem Sanierungsbedarf können die Eigentümer Kosten in einer Höhe umlegen, die zu erheblichen Mietkostensteigerung führen. Im Ergebnis führt das dann zur Verdrängung.

Wir brauchen dringend die Umwandlungsverbotsverordnung, die der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen Riegel vorschiebt. Erst in Kombination von sozialer Erhaltungsverordnung und Umwandlungsverbotsverordnung kann das sozial schädliche Geschäftsmodell der Kapitalgesellschaften beendet werden. Hier ist der Berliner Senat gefordert, der bisher dem Bezirk Pankow den Einsatz der Umwandlungsverbotsverordnung nicht ermöglicht.

In Hamburg und München wird in sozialen Erhaltungsgebieten das Vorkaufsrecht wahrgenommen. In vielen Fällen kommt es zu Abwendungsvereinbarungen, d.h. ein Verkauf kommt nur dann zustande, wenn zuvor vertragliche Regelungen für die Mieterinnen und Mieter vereinbart werden. Immer wieder werden aber auch Häuser zum Verkehrswert übernommen und so Teil eines gemeinwohlorientierten Wohnungsbestandes. Durch eine Änderung im Baugesetzbuch wird das Vorkaufsrecht für den Bezirk vereinfacht. Wir wollen dieses wirksame Instrument nutzen und als Bezirk Pankow eine Pilotfunktion übernehmen.

Dem kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbestand kommt für eine soziale Wohnungspolitik eine erhebliche Bedeutung zu. Hiermit hat die Stadt die Möglichkeit, über das Wohnungsangebot dämpfend auf die Mietpreisentwicklung zu wirken. Wichtig ist dabei auch die Versorgung von Menschen, die es auf dem freien Wohnungsmarkt schwer haben: Menschen, die obdachlos waren, stark verschuldet sind oder z.B. unter psychischen Problemen leiden. Es fällt heute schwer, diesen Menschen ein Wohnungsangebot zu machen.

Es ist der größte Sündenfall des letzten Jahrzehnts: Der Verkauf der ehemalig größten kommunalen Wohnungsbaugesellschaft GSW (Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft) mit 66.000 Wohnungen an den Whitehall-Fonds der US-Investmentbank Goldman Sachs und die US-Fonds-Gesellschaft Cerberus im Jahr 2004. Nun will die Deutsche Wohnen die GSW übernehmen. Zusammen haben die börsennotierten Gesellschaften dann 108.000 Wohnungen in Berlin. Damit wäre nicht mehr eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft – derzeit die Degewo mit 72.000 Wohnungen – der größte Anbieter. Die neue GSW wäre der Primus und wird mit ihrer Marktmacht die Mietpreise weiter anheizen.

Ein Verkauf von städtischen Wohnungen darf es nicht mehr geben. Im Gegenteil, wir brauchen wieder mehr kommunale Wohnungen. Wir brauchen auch mehr Wohnungsbaugenossenschaften, die an dem sozialen Wohl ihrer Mietergenoss_innen orientiert sind.

Im großen Umfang steht die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes an. Dies wird insbesondere auch eine soziale Herausforderung. Die notwendige energetische Sanierung muss mit Augenmaß erfolgen. Nicht alle diskutierten Maßnahmen sind dabei sinnvoll. Umso wichtiger ist es, diese energetische Erneuerung sozial zu gestalten. Daher kommt der Vereinbarung zur sozialverträglichen Sanierung mit der Gewobag für alle Wohnungsbauunternehmen in Pankow eine große Bedeutung zu. Drei Kappungsgrenzen und ein Nettomietpreis von 5,93 € nach Sanierung sind beispielgebend für alle Berliner Wohnungsbaugesellschaften. Mit der Gesobau wurde ein Pilotprojekt in einem Wohnhaus in der Pestalozzistraße vereinbart. Auch hier gibt es eine dreifache Kappungsgrenze, obwohl der Standard der Gewobag-Vereinbarung nicht erreicht wurde. Ein Erfolg ist, dass die Sanierung sozialverträglich ablaufen kann und ein Sozialplanverfahren für die Mieter_innen durchgeführt wird. Daher gibt es hierfür auch die Zustimmung der Vertreter_innen der Mieter_innen in der Verhandlungskommission mit der Gesobau und auch die Zustimmung des Stadtentwicklungsausschusses.

Bisher führen die Wohnungsbaugesellschaften einen Teil ihres Gewinnes an den Berliner Landeshaushalt ab. In den letzten Jahren waren die Wohnungsbaugesellschaften auch auf Gewinn ausgerichtet. Hier ist nun ein Politikwechsel erkennbar. Bei der Gewobag ist die Neuausrichtung schon deutlicher. Mit der Gesobau wollen wir eine Rahmenvereinbarung für alle anstehenden Sanierungsprojekte in Pankow und dabei den größtmöglichen Schutz für die Mieter_innen erreichen. Wir brauchen in Berlin sozial- und gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugesellschaften. Das Ziel muss sein – wie bei den guten Genossenschaften – dass es Gewinne nur noch dafür gibt, den Wohnungsbestand zu erhalten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das Pilotprojekt in der Pestalozzistraße ist dabei ein notwendiger erster Schritt.

Wir möchten heute in der Bezirksverordnetenversammlung über das bisher Erreichte diskutieren. Vor knapp einem Jahr fand am 17. September 2012 eine Fachtagung zum Thema „Strategien und Steuerungsinstrumente einer sozialen Stadtentwicklung“ statt. Seitdem wurden u.a. die Kriterien für die sozialen Erhaltungsgebiete rechtssicher gestaltet, eine wegweisende Vereinbarung zum Schutz der Mieter_innen mit der Gewobag getroffen sowie schwierige Verhandlungen mit der Gesobau zu einem ersten positiven Schritt gebracht. Nun stehen neue Entscheidungen an: Auf Landesebene für die Umwandlungsverbotsverordnung – und im Bezirk zur Wahrnehmung des Vorkaufsrechts in sozialen Erhaltungsgebieten.

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